Üürileping – kõige tähtsam osa üüriprotsessist

Üürileping on üürniku ja üürileandja suhtluses kõige olulisem osa. Kahtlemata on tore, kui mõlemad osapooled on kenad ja viisakad ning kindlasti tekib kiusatus jätta omavaheline suhe kirjalikult fikseerimata. Ent niipea, kui tekib esimene lahkheli või kas või väiksemgi arusaamatus, ilmneb ka põletav vajadus kirjaliku üürilepingu järele.

Kui tüli taandub sellele, et on ühe sõna teise vastu, võib isegi kohtuskäik lõppeda käte laiutamisega – väga raske on teha kindlaks, kummal on õigus. Seepärast soovitab üüriäpp Safely, et igasuguse üüriprotsessi alustalaks peaks olema lihtne üürileping, mis talletab mõlema osapoole huve. Siinkohal meenutame, et kehtiv üürileping arvestab ilmtingimata 2021. aastal jõustunud muudatustega üüriseaduses ehk võlaõigusseaduse 15. peatükis. Tasub tähele panna, et erinevad muudatused puudutavad vahel ainult üürnikke või üürileandjaid, teinekord aga mõlemat osapoolt.

Üürilepingu koostamiseks on kaks viisi: kergem ja raskem. Kergem on võtta kasutusele Safely, mis vormistab üürilepingu automaatselt ja mugavalt. Kui on aga kindel plaan minna raskemat rada mööda, võib selle koostada ka käsitsi. Sellisel juhul peab olema väga hoolikas, et lepingus kajastuks kõik vajalikud sätted.

Foto: Pixabay/Pexels.com

Üüriseadust üle kordama ei pea

Nagu ütleb justiitsministeerium, ei ole üürilepingus „vaja korrata üle seda, mis on seaduses niigi kirjas“. Kuna lepingu koostamisel ei maksta kellelegi tasu rea pealt, pole mõtet seda suureks ja mahukaks ajada. Selleks ju seadus ongi, et iga leping ei peaks kehtestama omaenda õigusruumi. Väga paljud vaidluskohad on üüriseaduses juba ette nähtud, nendega on tegeldud ja neile on leitud lahendus. Tülide korral tasub esimese asjana pöörduda võlaõigusseaduse 15. peatüki poole. Alles siis, kui sealt abi ei leia, pöörduge muude allikate suunas.

Kõrvalkulud ja hoone korrashoiu- ja parenduskulud

Äärmiselt oluline on meenutada, et kui üürilepingus pole lepitud kokku kõrvalkulude maksmises, maksab kulud seaduse järgi kinni üürileandja. Kõrvalkulude hulka loetakse ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega.

Üürnikul tasub jätta meelde, et kõrvalkulude kandmisega nõustudes tuleks veenduda lepingu sõnastuses, et ta ei peaks kandma kõiki kulusid, mis kaasnevad kinnisasja omaniku staatusega.

Üüripinna korrashoiu ja parendamise kulude osas võib üürilepingus leppida kokku, et üürnik kannab ka neid kulusid, mida on vaja kogu hoone lepingujärgse seisundi tagamiseks ja parendamiseks. See tuleb sõnastada ära väga selgelt ja üheselt, et vältida ülekohtust olukorda, kus üürnik toetab remondifondi, üürileandja teeb hoone korda ja tõstab siis investeeringule viidates üüri. Ütleme kohe ära, et uue üüriseaduse §292 ongi mõeldud selle olukorra vältimiseks, keelates üürileandjal parenduskulude kokkuleppe korral üüri tõsta. Ja vastav kokkulepe tuleb sõlmida enne üüripinna kasutamist just seepärast, et taolise kokkuleppe korral võib üürnik soovida üürimäära kahandamist.

Foto: Polina Tankilevitch/Pexels.com

Remondikohustus

Kui üürileandja tahab, et üürnik tagastaks eluruumi ilma selle kasutamise jälgede ehk kulumise ja halvenemiseta, tuleb selles leppida kokku kohe üürilepingu koostamise ajal. Seadus lubab sellisel juhul nõuda, et üürnik tagastaks asja seisundis, millelt on kõrvaldatud kulumise ja halvenemise märgid või siis ta vähemalt hüvitab vastavad tegevused. Kui üürnik on sellisele lepingule alla kirjutanud, muutub see ka kohustuseks. Ent kui üürileandja otsustab seda alles pärast üürilepingu allkirjastamist, on vaidluse tekkimise võimalus pea sajaprotsendiline.

Igaks juhuks rõhutame, et seaduse järgi pole sellise kokkuleppega võimalik panna üürnikule üldist korrashoiukohustust, näiteks avariide kõrvaldamist, ega ka kohustust eluruumi parendada.

Tähtajaline vs tähtajatu leping

Mis vahet on sellel, kas leping on tähtajaline või tähtajatu? Ega te ei pruugi ju teada, kui kaua te tahate oma pinda välja üürida või kui kauaks kuhugi kolida. Seda küll, kuid seaduse silmis on sellel väga suur vahe. Üürileandja jaoks on tähtajatu leping kasulikum, kuna seda saab öelda üles nii erakorraliselt kui kolmekuulise etteteatamise puhul ka korraliselt. Samuti on tähtajatu lepingu puhul paremad võimalused üüri tõstmiseks. Üürniku jaoks tähendab see niisiis ümberpöördult, et tähtajaline leping on kasulikum, andes teatava kindlustunde ja seadusliku kaitse ootamatute arengute eest. Tähtajalist lepingut saab lõpetada ainult erakorralisel juhul.

Oluline on teada, et kui tähtajaline leping on lõppenud, ent kahe nädala jooksul pole ei üürileandja ega üürnik avaldanud mingit selgesõnalist soovi omavahelise suhte lõpetamiseks, muutub üürileping tähtajatuks. See aga tähendab, et üürileandjal on õigus nõuda üüri eluruumi kasutamise eest ka pärast lepingu tähtaja möödumist. Niisiis ei saa kasutada kavalat väidet „leping lõppes, järelikult elan siin nüüd tasuta“. Keegi ei taha loodetavasti olla puuküürnik.

Foto: Hilary Halliwell/Pexels.com

Elanikud ja lemmikud

Olete üürileandja ja sõlmite üürilepingu üksiku inimesega. Mõlemad osapooled on rahul. Ühel päeval avastate, et üksik inimene on leidnud endale hingesugulase, kes tõi kaasa ka oma kaks last. Ühtlasi on nad laste rõõmuks võtnud endale nii kassi kui koera. Üürnikel on kodu rõõmu täis, üürileandja näeb aga ainult seda, et üksiku elaniku asemel on tema pinnal neli inimest ja kaks looma.

Kas nii võib? Kas nii tohib? See tulekski määrata ära üürilepingus. Seaduse järgi võib üürnik tuua üüripinnale oma pereliikmeid, kuid lepingu sõlmimisel on üürileandjal õigus ka nõuda sätet, mille kohaselt see vajab tema nõusolekut. Täpselt sama kehtib lemmikute kohta. Kui üüriprotsessi osapooled on allkirjastanud lepingu, mille kohaselt võib üüripinnal alaliselt viibida ainult allkirjastanud isik ja igasuguste lemmikloomade ja -lindude pidamine on keelatud, on kõik selge. Isegi, kui üürnik sooviks tuua üüripinnale oma elukaaslast, peab ta ikkagi küsima selleks üürileandjalt luba.

Tagatisraha

Üüriseaduse järgi võib nõuda üürilepingus ette kuni kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha, samuti võib leppida kokku väiksemas määras. Tasub märkida, et üürileandja ei tohi võtta tagatisrahast omavoliliselt summasid, et katta tema hinnangul tekitatud kahjusid. Esiteks reguleeritakse rikkumisi leppetrahvide näol ja teiseks ei kuulu tagatisraha üürileandja varade hulka.

Foto: Sven Kucinic/Unsplash.com

Trahvitavad tegevused

Enne 2021. aastal jõustunud üüriseaduse muudatusi pidi üürileandja tõestama ära, et üürnik rikkus kokkuleppeid või head tava või naabrite rahu. Nii et kui üürnik mängis igal õhtul valjusti muusikat ja suitsetas rahumeeli toas, oli ikkagi üürileandja kohuseks näidata, et raevunud naabrid ja kolletunud tapeedid on otseses seoses üürniku tegevusega. Nüüd on võimalik leppida üürilepingus kokku tegevused, millele järgneb trahv – konkreetne summa. Sellised trahvid ei saa ületada teatud piire. Üks trahv ei tohi olla suurem kui kümnendik ühe kuu üürist ja kõrvalkuludest pluss hoone halduskuludest (kui osapoolte kokkuleppel on need üürniku kanda). Samuti ei tohi trahvisummad ühe kuu jooksul ületada 20 protsenti eelnevalt kirjeldatud valemi summast. Seda, millised rikkumised lepingus ära kirjeldatakse, otsustavad osapooled juba ise.

Lõpetuseks

Kui nüüd ikkagi tundub, et Safely automaatse üürilepingu asemel tahate seda kõike käsitsi teha, soovitame läheneda ülesandele sobiva tõsiduse ja hoolsusega. Ärge unustage, et näiteks ID-kaardiga allkirjastamise puhul ei ole võimalik oma allkirja enam tagasi võtta. Kui lepingu lõppvariandis oli teile meelepärane säte puudu või seal sisaldub vastuvõetamatut teksti, võite mõlema osapoole nõusolekul sõlmida uue leppe. Ent kui teine osapool keeldub muudatusi sisse viimast, pole midagi parata. Seepärast kohelge igasugust kokkulepet ettevaatlikult ja alati, alati lugege tekst algusest lõpuni läbi enne, kui lisate sinna oma allkirja.

Kasutatud allikad:

Justiitsministeerium. Nõuandeid üürilepingu sõlmimiseks

Päisefoto: Van Tay Media/Unsplash.com